radion_gz_china (radion_gz_china) wrote,
radion_gz_china
radion_gz_china

Categories:

В каком районе Шанхая открывать офис?

Оригинал взят у chinartem в В каком районе Шанхая открывать офис?
Вы решили открыть компанию или ее представительство в Китае. Вполне вероятно, что выбирая место для открытия вашего офиса, вы, как и многие другие, выберете Шанхай. В каком районе одного из крупнейших в мире мегаполисов площадью более 6300 кв. км это лучше сделать?

Чтобы упростить ваши поиски, ниже мы приведем самую свежую информацию о деловых районах Шанхая, включая стоимость аренды, тенденции роста ставок, кроме того, рассмотрим ситуацию с недвижимостью в Шанхайской зоне свободной торговли (ЗСТ).

Пуси (Puxi) или Пудун (Pudong)?

Прежде всего нужно выбрать, на какой стороне реки Хуанпу будет располагаться ваш офис. Пуси, западный берег Хуанпу, — это более старая часть Шанхая с высокой плотностью населения. Пуси включает в себя районы Сюцзяхуэй (Xujiahui), Лувань (Luwan) и Цзинъань (Jing’an), которые вместе образуют территорию бывшей французской концессии, а также Хуанпу (Huangpu) с известной набережной и Хунцяо (Honqiao), где расположен международный аэропорт Шанхая.

Сердце старого Шанхая, Пуси, предлагает в среднем более дешевую аренду за офисные площади, чем Пудун. В первом квартале 2014 года, средние арендные ставки на офисы в Пуси упали на 2,2% (по сравнению с предыдущим) и составили 8,8 RMB за кв. м/сутки. Этого спада стала достаточно, чтобы сбить общие рентные ставки в Пуси, несмотря на их продолжающийся рост в Пудуне. По прогнозам, в ближайшее время тенденция снижения арендных ставок в Пуси продолжится, в том числе из-за увеличения количества офисов класса A. Все это может привести к снижению арендной платы еще на 2% к концу 2014 года. Ожидается, что общая площадь офисных помещений в Пуси вырастет до 2,3 млн кв. м к 2020 году.

Пудун, восточный берег Хуанпу, — это новая и, однозначно, более яркая часть Шанхая с ее современными небоскребами, которые стали символом экономических реформ в КНР. Именно здесь находится район Луцзяцзуй (Lujiazui), известный во всем мире финансовый центр. Количество офисных площадей класса А за период 2000-2012 гг. выросло здесь на 95%, их площадь составила 1,7 млн кв. м, но и такие темпы не успевают за постоянно растущим спросом. Быстрое расширение торговых площадей в Пудуне во многом результат активного продвижения этого района со стороны китайский властей.

Арендные ставки в Пудуне составляют в среднем 9,4 RMB за кв. м/сутки, увеличившись примерно на 1,8% в первом квартале этого года. Это связано с высоким спросом со стороны местных компаний, что снизило количество свободных площадей до самого низкого уровня за последние 7 лет. После окончания второй фазы строительства Lujiazui Century Financial Plaza в конце этого года в Пудуне появятся еще 220 тыс кв. м офисного пространства.

Шанхайская зона свободной торговли

В Пудуне также расположена Шанхайская зона свободной торговли (ЗСТ), запущенная в сентябре 2013 года в качестве испытательной площадки для рыночных реформ и облегчения доступа иностранных инвестиций в Китай. ЗСТ состоит из зоны свободной торговли Вайгаоцяо (Waigaoqiao), таможенного логистического парка Вайгаоцяо, беспошлинных зон порта Яньшань и международного аэропорта Пудун.

Арендные ставки на офисы в ЗСТ выросли сразу после ее официального открытия, когда сюда хлынули многие предприятия, желая воспользоваться льготными условиями налогообложения. Цена на аренду достигла своего пика в начале 2014 года, составив 5,9 RMB за квадратный метр в день. Новая волна интересна к недвижимости в ЗСТ пришла после того, как в апреле этого года китайские власти заявили о намерении связать фондовые биржи Гонконга и Шанхая, разрешив трансграничные операции.

По данным Шанхайского бюро статистики около 10 тысяч компаний было зарегистрировано в ЗСТ по состоянию на июнь 2014 года, 661 из них являются предприятиями с иностранным капиталом.

В настоящее время многие площади выкуплены китайскими спекулянтами, которые рассчитывают на рост арендных ставок в будущем. Многие компании, ожидая дополнительных реформ в ЗСТ, проводят большинство операций за ее пределами, однако удерживают за собой коммерческие площади, что дает основание аналитикам говорить о растущем пузыре недвижимости в ЗСТ. Еще больше осложняет ситуацию тот факт, что многие помещения были изначально отданы под логистические нужды, а не под офисы.

Чтобы как-то исправить проблему, в апреле 2014 года шанхайские власти преобразовали некоторые промышленные зоны под офисные площади и R&D отделы. Однако, как считают аналитики, из-за расстояния между ЗСТ и другими деловыми районами Шанхая маловероятно, что в кратко- и среднесрочной перспективе ЗСТ станет главным коммерческим центром Шанхая. К счастью, компании имеют право зарегистрироваться в ЗСТ, используя т.н. виртуальный офис без физического присутствия, что позволяет пользоваться местными преимуществами. Стоит это около 20-30 тыс RMB.

Будущие тенденции

Коммерческая недвижимость в Шанхае будет активно развиваться в рамках двух задач китайского правительства, — сделать из Шанхая международный финансовый центр к 2020 году и перевести национальную экономику на внутреннее потребление. В то время, как эти тенденции будут способствовать росту цен на аренду коммерческих помещений в Шанхае, усилится конкуренция со стороны ближайших городов-спутников, которые смогут предложить арендатором более выгодные условия. В итоге, шанхайским властям придется предпринимать ответные меры, например, пересмотреть условия открытия компаний в ЗСТ, чтобы оправдать более высокие расходы на содержание офиса там.

Офисная площадь класса А в Шанхае, по некоторым оценкам, увеличится на 80% процентов с 2013 по 2020 год и составит в общей сложности 13 млн кв. м. Это самый быстрый рост во всем Азиатско-Тихоокеанском регионе, включая Мумбаи, Токио, Сингапур и Гонконг. Уровень незанятой коммерческой недвижимости, достигнув своего пика (17%,) в период мирового финансового кризиса, с тех пор снизился до стабильных 5-10%. И по прогнозам, до 2020 года он будет продолжать оставаться на достаточно низком уровне — менее 10%.

Артем Жданов, специально для SCS Group по материалам china-briefing.com

Subscribe
promo radion_gz_china february 24, 2015 08:58 6
Buy for 40 tokens
Cтудентка, комсомолка, спортсменка. Наконец, она просто красавица! Хотите самого лучшего помощника в Китае? Лучший гид и помощник по Китаю и по совместительству , моя дочь :) Думаю, после окончания университета в Гуанчжоу в прошлом году,мою дочь можно отпускать на вольные хлеба.…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments