radion_gz_china (radion_gz_china) wrote,
radion_gz_china
radion_gz_china

Categories:

Квартира в Барселоне — плохая инвестиция

хороший пост , о том что хрен вы будете сдавать свою квартиру в Испании на выгодных  условиях :)



 в Квартира в Барселоне — плохая инвестиция
Город — прекрасный, но инвестировать в его недвижимость при этом совсем необязательно — он не чужд бескорыстной любви.

Как люди приходят к мысли о покупке? Вот типичный случай:

Человек приезжает в Барселону и влюбляется в город быстро и безнадёжно. Обещает себе вернуться и легко держит слово. Потом вдруг обнаруживает, что в текущем году уже был пару раз, но ещё не "наелся". Когда ездишь так часто, мысль о том, что неплохо бы иметь свой угол, рано или поздно приходит. А когда видишь, что даже в ноябре и феврале в городе полно туристов, следом приходит другая: почему бы не совместить приятное с полезным и не начать зарабатывать на недвижимости?

Естественная цепочка рассуждений и упрекать тут не в чем. А вот предостеречь стоит. Разберём всё по косточкам на конкретном примере.




Предположим, мы купили за 200.000 евро квартиру площадью примерно 60 кв. метров с гостиной и 1-2 спальнями в районе, где есть хороший спрос на аренду.

Сначала прикинем, сколько можно заработать на её перепродаже через несколько лет. В последний год цены в городе выросли больше, чем на 5%, и если дальше всё пойдёт такими же темпами (что, мне кажется, слишком оптимистично), то через 5 лет квартира будет стоить примерно на 50.000 дороже. Здесь самое время вспомнить, что при покупке 13-15% от стоимости уходит дополнительно на налоги, пошлины, адвоката, нотариуса, агента. Кроме того, поскольку получена прибыль, потребуется заплатить налог в размере 21% от неё и, если вы - нерезидент Испании, то покупателя вашей квартиры обяжут взыскать 3% от стоимости сделки в качестве аванса этого налога. В нашем случае 21% от 50.000 — это 10.500 евро, а 3% от 250.000 — 7.500 евро, что означает теоретическую возможность, что после сделки в течение 4 лет вас будут искать и требовать разницу. «Чудесная» сторона этой процедуры состоит в том, что аванс взыщут в любом случае, так что если рынок за время владения вами испанской недвижимостью падал или рос вяло, уже вам придётся бегать за налоговиками и требовать возврата выплаченной сверх суммы.

Таким образом, из 50.000 нужно вычесть 30.000 (расходы при покупке) и 7.500 (налоги при продаже) — остаётся 12.500 евро, что составляет 1,25% в год от вложенных средств. Немного.
При сроке инвестирования в 10 лет получим 100.000 «грязной» прибыли и 9.000 аванса налога, останется «на руки» 61.000 евро, что составляет 3,05% в год от вложенных средств. Чуть лучше.

Есть ещё один налог, привязанный к кадастровой стоимости земли, на которой стоит дом, где находится квартира. Он пропорционален сроку вашего в ней проживания. Налог называется PLUSVALÍA и взыскивают его с продавца, но если предложение на рынке ограничено, стороны обычно договариваются, в какой пропорции они будут платить PLUSVALÍA.

Внимание: если вы покупаете квартиру у нерезидента Испании и ни разу не услышали при подготовке сделки про этот налог, нужно бить тревогу: вместе в квартирой можно «прикупить» и обязанность заплатить PLUSVALÍA за прошлого хозяина.



Теперь вспомним, что купили мы в хорошем районе, и попробуем сдать своё сокровище в аренду. Есть два варианта рента: долгосрочный и посуточный. Начнём с более унылого.

При долгосрочной аренде из квартиры с заданными выше параметрами можно извлекать 800-1200 евро в месяц, то есть примерно 12.000 евро в год «грязными». На самом деле меньше, потому что время от времени жильцы съезжают, нужно искать новых (поиск, разумеется, будет сопряжён с дополнительными затратами), а квартира простаивает. Бывает и такое, что у жильца вдруг кончаются деньги и он перестаёт платить. Выселить его немедленно нельзя, суд да дело — а квартира простаивает.

Предположим, что съёмщик поселился навечно, платит регулярно наличными и документов в обмен на деньги не требует, то есть искушает не платить налог с полученного от аренды дохода (IRPF). Для нерезидентов Испании, особо падких на подобные искушения, предусмотрен другой налог — IRNR, который нужно платить, даже если вы своё жильё не сдаёте. Для нашей квартиры это будет примерно 150 евро в год. Дополнительно около 350 евро в год потребует IBI, этот налог с недвижимости платят все на равных: и резиденты, и нерезиденты. За сожжёное электричество и слитую воду традиционно при долгосрочной аренде платит сам жилец, а вот платежи в комунидад (управляющая домом компания) — обязанность хозяина, это ещё примерно 600 евро в год.

Таким образом, в самом лучшем случае чистая прибыль составит 10.900 евро в год, то есть 5,45% от вложенных средств. Если предположить, что один месяц в году квартира пустует в ожидании нового жильца, процент упадёт до 4,95%. Если решиться вместо IRNR честно заплатить положенные 24%, вместо 10.900 евро мы получим 8.170 евро, что составляет 4,01% от инвестированных средств. И всё это в предположении, что арендаторы появляются откуда-то сами собой.



Рассмотрим более живой во всех смыслах вариант посуточной аренды квартиры.

При удобном расположении и правильно подобранной цене можно добиться, чтобы квартира была «в работе» 5 дней из каждых 6. Экспериментально установлено, что для стандартной «двушки» в центре города это 90 евро в сутки, из которых хозяину достанется 80. Умножая на 25 дней, получаем 2.000 евро в месяц. В среднем гости живут по 5 суток, поэтому компании, которая от вашего имени встречает/провожает/стирает/убирает нужно будет заплатить 5 раз примерно по 100 евро.

Все текущие расходы при посуточной аренде ложатся на плечи хозяина, и, поскольку туристы обычно ни в чём себе не отказывают, платить приходится больше, чем платят люди за самих себя (особенно за электричество и особенно зимой, так как центрального отопления в Барселоне нет). Если предположить, что суммарно выплаты в комунидад, за воду, за электричество и за обязательный уже безлимитный интернет составят 200 евро в месяц, это не будет преувеличением. В итоге остаётся 1.300 евро в месяц или 15.600 евро в год.

Налоги в минимальном варианте (IBI + IRNR) составят 500 евро; рискну предположить, что мало кто из арендодателей платит по-честному, учитывая то, что большая часть получается наличными из рук иностранцев. Дополнительно нужно заложить хотя бы 1000 евро в год на восстановление того, что неизбежно сломается/разобьётся/израсходуется при столь интенсивной эксплуатации квартиры. В итоге выходим на 14.100 евро в год, что составляет 7,05% от стоимости купленной квартиры.
Эти цифры выглядят уже лучше и если квартира не одна, а несколько (которые не обязательно покупать все, часть можно взять в долгосрочную аренду), то можно построить на этом маленький бизнес. Всё портят, однако, последние действия муниципальных властей.



Сейчас официально сдавать свою квартиру в посуточном режиме можно только при наличии соответствующей лицензии, которую получить непросто, поскольку требуются не только деньги, но и положительное решение соседей. Кроме того, в одних районах выдача лицензий прекращена уже навсегда, как, например, во всём Старом городе (Готический квартал, Рибера, Барселонета, Раваль), а в других — временно (Эшампле, Грасия, Сант-Марти). Пока никаких инспекций с целью выяснить, насколько законно сдаётся жильё туристам, не проводилось, но сам факт, что список районов постепенно расширяется, говорит о том, что тема — на повестке дня.

Местное население предпочитает не думать о плохом и продолжает сдавать лишние квадратные метры, используя наработанные годами контакты. Для тех же, кто живёт за тридевять земель и хочет сдавать свои квартиры удалённо, наступают непростые времена, поскольку многие специализирующиеся на аренде компании квартиры без лицензии в управление уже не берут. Купить же квартиру с готовой лицензией на рент будет большой удачей, поскольку заранее тратиться на оформление бумажки, которую сейчас никто не спрашивает, — не в местных традициях.



Теперь, когда все цифры на руках, каждый может решить самостоятельно, годится ли покупка квартиры в Барселоне в качестве чистой инвестиции. Хлопот предстоит немало при том, что есть масса других финансовых инструментов, а если хочется вложиться именно в недвижимость и всё равно куда — в Милан, Гонолулу, Кейптаун или Пхукет, то Барселона явно не появится в списке фаворитов.

Конечно, недвижимость покупают не только для того, чтобы зарабатывать на ней — даже самому алчному риэлтору нужно где-то спать.

Поэтому если Барселона фигурирует в ваших планах на будущее, когда-то придётся решать, жить в собственной или арендованной квартире. Сильного роста цен по Испании в целом до 2017 года не ожидается, напротив, большинству регионов предсказана дальнейшая коррекция в сторону снижения. В Барселоне последние кварталы наблюдатели фиксируют рост, и понятно, что самые сладкие цены остались в прошлом, в 2012-2013 году. Темпы роста пока несопоставимы с тем, как быстро всё падало в начале кризиса, и, вероятно, в следующем году рынок ещё не рванёт вверх, но собирающим чемоданы имеет смысл сесть и подумать прямо сейчас.



Некоторые соображения по выбору района:

Тем, кто покупает для собственного проживания прямо сейчас, имеет смысл не ограничиваться районами дорогими и выше среднего — Эшампле, Сарья, Лес Кортс, а поискать жильё там, где планка цен традиционно стоит ниже — в округах Сантс-Монтжуик, Сант-Андреу, Орта-Гинардо. Это большие по площади округа, там вполне реально найти хорошее жильё и места со своей изюминкой. Удалённость от центра не должна пугать: Барселона не так и велика — средняя поездка на машине занимает здесь 15 минут, а весь город по периметру можно объехать за 40 минут, не нарушая при этом скоростной режим.


Sants-Montjuïc


Les Corts

Если до переезда в Барселону пройдет несколько лет, тогда покупать лучше в Эшампле, Грасии или приморских районах Сант-Марти, чтобы иметь с недвижимости хоть какие-то деньги, сдавая её в аренду. История с запретом на выдачу лицензий для туристического рента определённо получит развитие, поэтому перед тем, как подбирать варианты, стоит узнать текущее состояние дел — возможно, многие районы придётся исключить из рассмотрения.


Eixample


Sant Martí

Желаю всем охотникам за недвижимостью в Барселоне удачных и осмысленных покупок.

Tags: Испания
Subscribe
promo radion_gz_china february 24, 2015 08:58 6
Buy for 40 tokens
Cтудентка, комсомолка, спортсменка. Наконец, она просто красавица! Хотите самого лучшего помощника в Китае? Лучший гид и помощник по Китаю и по совместительству , моя дочь :) Думаю, после окончания университета в Гуанчжоу в прошлом году,мою дочь можно отпускать на вольные хлеба.…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 2 comments